[유머] 부동산 개발이 포화될 경우 일어나는, 일본의 부동산 사기사례 +63 [10]

일본 부동산 버블은 크게 두 번, 자세하게는 4-5번 있었습니다.

보통 60-70년대의 1차 개발 버블, 80-90년대의 대 버블 두 가지로 분류해서 언급하고

이 기사는 60-70년대 1차 버블의 잔해에 관한 기사입니다.

이 1차 버블에 대해서는 국내에서는 잘 알려져 있지 않은데,

왜냐하면 이 시절에 주로 피해를 본 건 일본의 시골이지 도쿄가 아니었기 때문에 당시에 우리나라까지 정보가 안 넘어와서 그렇습니다.

본 기사는 요시카와 유스케 르포라이터가 개인블로그에 기고한 기사의 번역 전재입니다.

요시카와 유스케 선생은 황폐화된 70년대~버블 시대에 개발한 뉴타운 연구의 전문가로 여러 일본 부동산 유튜브 채널에도 게스트로 나오고 있으며,

NHK 교양강좌, 도시샤대학/나고야대학에 계절학기 교양강사로 뉴타운 관련 강연을 한 적이 있는 한계 뉴타운(버블로 망한 단지) 전문가입니다. 

1960~70년대에 전국 도시 근교에서 택지의 난개발이 일어났습니다.

이 때, 원야상법이라는 사기 행위가 큰 사회 문제로 떠올랐습니다.

지방의 거의 가치가 없는 산림을 대규모 개발지처럼 속여 팔았던 것이죠.

실제로 많은 산림이 주택단지나 골프장 개발로 인해 현금화되었기 때문에,

이런 사기 행위에 투자하게 만드는 요소가 되었습니다.

피해를 입은 사람들 대부분은 사기를 입증하기 어려워

억울한 마음으로 눈물을 흘리며 손해를 볼 수밖에 없었습니다.

현재도 지방의 산림 지역에는 무의미하게 세분화된 토지를 소유한 피해자들이 많이 있습니다.

최근에는 이러한 피해자들을 대상으로 한 측량 사기가 발생하여 2차 피해가 일어나고 있습니다.

최근, 제 지인이 30년 전에 구매한 토지의 현황 확인을 부탁했습니다.

그 지인은 해당 토지를 구매한 뒤 고정자산세 청구서가 오지 않아 사기를 당했나 생각하고 그냥 방치했던 것이죠.

그래서 그 지인이 이제 고령이 되어 그 토지를 처분하고 싶어졌습니다.

나는 그 토지를 파는 것은 어렵다고 생각했지만, 이런 경험을 블로그를 통해 공유하는 것도 의미있는 시도가 될 것이라고 생각했습니다.

법무국에서는 지인이 가진 낡은 등기부를 바탕으로 최신의 전자화된 서식의 등기부를 발행해주었습니다.

낡은 서식의 등기부는 필기와 수정 부분이 많아 읽기 어려웠지만, 전자화된 서식은 그보다 훨씬 읽기 쉬웠습니다.

전자화된 등기부를 통해 확인한 바, 문제의 토지는 어떤 개발회사가 처음에 일괄 구입한 산림을 분할하여 수도권의 개인에게 분양한 것으로 나타났습니다.

이 분양지에서는 한 구획만 개발 회사의 지분이 다른 건설회사로 완전히 이전되었습니다.

이는 아마 팔리지 않은 토지 구획과 차도의 지분을 해당 건설회사에 넘긴 것으로 추측됩니다.

이로써 지인의 토지가 어떻게 형성되었는지, 그 배경과 특징에 대해 더욱 명확하게 파악할 수 있게 되었습니다.

법무국에 돌아와 시청에서 받은 지번도를 제시하며, 해당 지역의 토지에 대한 등기부를 요청했습니다.

처음에는 직원분이 지번을 특정해야만 등기부를 발급할 수 있다며, 지인의 이름으로는 검색이 어렵다고 했지만,

지인과 관련이 없는 토지의 등기부를 불필요하게 받아서 수수료를 지불하는 것은 피하고 싶었기에,

지인의 토지와 관련된 지번 정보를 제공해주실 수 있을지 부탁드렸습니다.

직원분도 처음에는 어려워하셨지만, 가능한 지번들을 나열해 제시하니 하나씩 확인해 주셨고, 결국 지인의 토지 정보를 찾을 수 있었습니다.

그 결과, 지인이 1982년에 해당 지역에서 25평 정도의 토지를 구입한 것을 확인할 수 있었죠.

그런데 이미 토지의 위치는 가쓰이시 관공서의 직원에게 알려주셨기에, 바로 차로 그곳을 찾아가보았습니다.

시장을 나서서 옛날부터 존재한 야마무라 마을을 지나니 곧 그 토지가 보였습니다.

하지만 그 토지는 빽빽한 숲으로 덮여 있어서, 일반적인 주택지 같지 않았습니다.

옆에서 보니, 이런 숲이 각기 다른 사람들의 소유인 것 같은 생각은 전혀 들지 않았습니다.

아무래도 이곳은 원야(숲)에서 주택지로 분양된 것 같았습니다.

진입로로 쓰이는 도로는 아직도 그대로 있었지만, 자주 사용되는 것 같지는 않았습니다.

주변에는 나무가 우거져 차로 진입하는 것도 어려워 보였습니다.

도로의 서쪽은 가파른 절벽이었고, 가드레일 같은 안전시설도 보이지 않았습니다.

그런 도로로는 제대로 운행하기 힘들 것 같았습니다.

도로의 동쪽 숲이 그 분양된 토지였을 텐데, 소유자가 그 토지를 활용하고 있는 흔적은 보이지 않았습니다.

그런데 차도의 동쪽에는 삼나무를 비롯한 잡목이 울창하게 자라 있습니다.

지인은 이 토지를 사용하고 싶다면 자유롭게 사용해도 좋다고 말씀하셨습니다.

그러나 이미 크게 자라난 삼나무는 임업 경험이 없는 제게는 혼자서는 다룰 수 없는 크기였습니다.

그런 나무를 벌채하기 위해 전문 업자에게 의뢰한다면, 상당한 비용이 들 것이 분명했습니다.

결국, 그 토지는 제게는 전혀 활용할 수 없는 땅이었습니다.

그러나 자세히 살펴보면 차도와 구획의 경계에 키가 낮은 옹벽이 세워져 있습니다.

이것이 분양 시에 건설된 것인지는 확실하지 않지만, 주변의 나무와 식생을 보면 분양 시점에도 이미 산림 상태였을 것으로 추측됩니다.

집으로 돌아와서 1975년의 항공 사진을 다시 살펴봤습니다만, 모든 구획은 당시에도 산림 상태였습니다.

홋카이도의 원생림처럼 실제로는 매매되지 않았을 수도 있고,

지인이 말했던 경계의 말뚝이 있었다 하더라도, 이것을 원야상법이라고 단순히 판단해서는 문제가 없다고 생각합니다.

이에 대한 확실한 근거 중 하나로,

처음 지번도를 보고 알게 되었던 사실은, 지인의 이름이 공유 지분자로 올라가 있는 이 분양지의 차도가 공도에 연결되어 있지 않다는 것입니다

위 그림은 앞서 소개한 지번도의 일부를 확대한 것입니다.

하늘색으로 칠해진 부분이 현도와 인근의 농도, 그리고 녹색 부분이 차도입니다.

현장에서 볼 때, 진입로는 현도에 연결되어 있어서 마치 농도처럼 보이지만,

그림에서 볼 수 있듯이, 지번도 상에서는 차도는 현도 앞에서 개인의 소유지에 의해 차단되어 있습니다

(차도의 반대편 출구에 연결하는 농도는 차량의 통행은 어렵습니다).

이 지역은 도시계획 구역 밖이기 때문에, 건축 시 길을 이을 의무는 없습니다.

그러나 사유지를 통과하지 않으면 차도로 진입할 수 없기 때문에,

만약 이 토지를 어떠한 목적으로 활용하려 한다면, 트러블의 원인이 될 것입니다.

이 산림이 부정직한 의도로 팔렸던 분양지라는 것은 이 지번도에서도 확인할 수 있습니다.

지인은 평단가로 5만엔에 구입했지만, 이것은 지나치게 비싼 구매였다고 생각됩니다.

　

야상법에 따른 토지 특성을 확실히 알 수 있었습니다만, 각 구획의 경계를 현장에서 제대로 확인하기는 어려웠습니다.

이런 상황을 알면서도 굳이 이렇게까지 해야 할 필요가 있을까 생각할 수 있습니다만,

오늘날에도 일본의 다양한 산림이 이처럼 무턱대고 분할되어 다양한 소유자가 존재한다는 것을 생각하면 마음이 무겁습니다.

이 산림은 앞으로 어떻게 되려나요?

아무런 변화가 없다면 계속해서 산림으로 남아 있겠지만,

동일본 대지진 이후에는 소유자 정보가 분실된 토지 때문에 복구 사업에 방해가 되고 있어

토지 등기 방식을 근본적으로 재검토하는 움직임이 나타나고 있습니다.

소규모 산림이라도 이용 가능성이 있지만 현재의 상태에서는 아무도 관리하려고 하지 않습니다.

이런 무책임한 분할은 토지 거래를 방해할 뿐만 아니라, 투기보다는 자산 가치를 떨어뜨리는 원인이 되었습니다.

과거의 개발 열풍 속에서는 이런 문제를 예측하지 못했을까요?

관리자도 없이 방치된 이 산림은 70년대의 무분별한 개발이 남긴 결과일 것입니다.

참고: 이 글에서의 토지 위치는 공개하지 않고 있습니다.

더하여, 지인이 말했던 것처럼 구입할 때 현장을 확인했을 때 경계에 말뚝이 있었다고 합니다만,

실제 토지의 모양과 지인의 설명이 크게 달랐습니다.

원야상법 사례를 보면, 판매하는 토지와는 다른 장소로 구매자를 안내하여 구매자의 판단을 흐린다는 수법도 사용되었다고 합니다.

지인도 실제 토지와는 다른 장소를 보고 속았을 가능성이 있습니다.

-------------

사실 지금도 비슷하게 벌어지고 있음

실버타운 조성 광고나 아파트형 호텔 조성 광고를 강남 길거리에서 사람 끌고가서 하고 있고

대부분 지역은 현지 아는 사람이면 코웃음치는 땅에다가 짓겠다고 사람들 모아다 유세하고 있음

2024년 10월에 투자하면 2026년에 시공이 시작된다는 놀라운 이야기를 하는 곳도 있었지

(일반적으로 부동산 분양은 이미 시공이 시작됐거나 적어도 시공이 3-4개월 안에 시작될 때 여는 경우가 이전엔 많았음)

그러다가 더 악질적인 부동산 사기업자들이 한방 하고 진짜 튀어버려야겠다 하면 저지를 일임