- 2018년 다가구주택에 전세로 입주

- 2021년 보증금 증액해 같은 건물의 다른 층으로 이사

- 2024년 근저당권자의 경매 신청으로 전세 피해 시작

- 경매 감정가 15억에서 두 차례 유찰

- 3차 경매 최저가 7.35억부터 시작

- 갑분 집주인 회생 신청으로 3차 경매 중지

2편 요약

- 집주인 일반회생 신청으로 중지됐던 경매가 약 1년 반 동안 멈춤

- 회생 절차에서 직접 회생채권 신고하고, 집주인의 회생계획 동의 요청도 받음

- 그사이 민간 10년임대 청약에 당첨돼 임차권등기 후 기존 집에서 나올 준비

- 금융권 채권자들의 반대로 회생계획안이 부결되면서 중지됐던 경매 재개

- 이후 전세사기피해자 결정 신청, 약 한 달 뒤 정식 전세사기피해자로 인정됨

3편 시작

우선 3편이 마지막일 거 같고,

나 같은 일을 당하는 사람이 또 없기를,

비슷한 일을 당한 사람이 내가 지나온 과정 중 한 부분에서라도 도움을 얻었기를

바라는 마음으로 이 글을 쭉 적어보게 되었음.

경매 낙찰

지난 1편에서 다음과 같이 진행되었다고 했었고,

이상태에서 회생으로 1년 반동안 멈췄다고 했었음.

1차 24.12. 감정평가액으로 시작 -> 유찰

2차 25.01. 최저매각가 30% 절감 -> 유찰

3차 25.03. 최저매각가 30% 절감 -> 멈춤(회생)

자 이제 회생절차가 폐지되었으니 멈췄던 경매가 다시 시작됨

이게 법원 공식 사이트로는 이렇게 보여짐

우선 법원 경매 낙찰까지의 절차는 간단히 요약하면 다음과 같음

- 매각기일(년.월.일.시)에 입찰법정에 입찰가를 적어 입찰 (1시간 정도 제한 시간)

  (이때 보통은 최저매각가의 10%를 입찰보증금으로 넣음)
- 입찰가 중 최고가를 적은 사람을 낙찰 예정자로 정함
  (우리가 흔히 아는 경쟁식이 아님)

- 법원이 문제가 없는지 확인하고 이상 없으면 매각을 허가하고 대금지급기한을 정함

- 이 기간까지 낙찰자가 대금을 법원에 지급

매각기일에 내 건물이 낙찰되었는지 유무를 빠르게 확인하고 싶으면,

법원 공식 사이트 말고(여긴 다음날에 반영됨)

구글에 [법원 경매]라고 치면 경매 사이트들이 많이 나오는데 여기에 내 사건번호를 조회하면,

매각시간 3~4시간 이후에 매각 결과(낙찰가가 얼마인지, 입찰자가 몇 명인지 등)가 반영됨

나의 배당금과 배당순위

보다시피 26.05에 드디어 낙찰이 됨. 

이제 중요한건 내 배당금이 얼마인지임.

배당금은 보통 경매 시작 단계에 관계자들(채권자, 근저당권자, 임차인 등등)이 법원에 제출한

배당요구신청서를 보고 법원이 배당 순위를 정해줌. 대충 과정은 이러함.

 

- 낙찰자가 기한까지 낙찰대금을 법원에 지급함

- 법원은 배당기일을 정하고 그때까지 배당요구신청서를 바탕으로 배당 순위(배당표)를 정함

- 배당기일 3일 전까지 배당표(가안)가 나옴

- 배당표(가안)를 보고 관계자들은 배당기일에 출석하여 이의제기를 하거나 없으면 바로 배당금을 수령

좀 괜찮은 유료 경매 사이트는 법원보다 훨씬 빠른 시점에 예상 배당표도 안내해줌.

내 예시를 들면 다음과 같음.

자 유료 맴버십 경매 사이트의 예상 배당표인데 하나씩 설명하면, (내 케이스임을 참고할 것)

- 맨 위 낙찰금이 정해지고, 제일 먼저 경매 비용이 차감됨(법원꺼)

- 그리고 이제 세금(시, 세무서)이 제일 먼저 배당,

- 다음으로 근저당권자(만약 근저당권 설정 이전에 입주한 사람이 있으면 먼저 배당) 배당

- 다음으로 임차인 혹은 압류(가압류)권자들 배당

그런데 보면 배당 비율이 100%로 가다가 26.80%로 줄고 그다음은 없지?

이게 다 배당해서 배당금이 오링났다는 뜻임.

나같은 경우 5순위로 1차계약(18년도)에 해당하는 6천만원은 받는거로 예상되지만,

9순위 2차계약(21년도)에 해당하는 증액분 3500만원은 배당받지 못하는 것으로 예상하고 있음

이미지를 다 올리지 않아서지 20번까지 순위가 있고,

총 채권액이 약 16억인데 배당금(낙찰금)이 겨우 약 7.5억임...

정리하면, 돈을 받지 못한 총합이 8.5억인거임...

받지 못한 내 3500? 이건 이제 법원(경매)에서는 끝났고, 개인 대 개인으로 해결해야 하는거

마찬가지로 배당금을 받지 못한 사람도 이전 집주인과 개인적으로 소송이든 추심이든 하는거고

헌 집 줄게 새 집 다오 (명도와 이사)

2편에서 민간임대 10년 아파트에 당첨되었다고 했는데,

정말로 아다리가 잘 맞아서 이사도 잘 마쳤음.

원래는 임차권등기가 되어있지 않은 상태에서 다른 곳으로 전입하면,

내 대항력이 사라지기 때문에 절대로 보증금을 받기 전에는 어디로 전입신고를 하면 안 됨.